NEUER GENEHMIGUNGSVORBEHALT BEI UMWANDLUNG VON MIETWOHNUNGEN IN EIGENTUM

Zum 23.06.2021 ist das Baulandmodernisierungsgesetz (BGBl. I, S. 1802) in Kraft getreten, mit der u.a. eine Genehmigung für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 1 Wohnungseigentumsgesetz erforderlich wird, wenn das Wohngebäude in einem Gebiet mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ liegt. Mit dem Gesetz soll den von der Landesregierung bestimmten Stellen – dies sind in der Regel die Gemeinden – ermöglicht werden, Einfluss auf die in ihrem Gebiet ablaufenden Umwandlungsvorgänge zu nehmen und ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten.

Die Landesregierungen können deshalb durch Rechtsverordnung „Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ bestimmen. Ein solches Gebiet liegt nach dem neuen § 201a Satz 3 BauGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Hat die Landesregierung durch Rechtsverordnung ein Gebiet zum „angespannten Wohnungsmarkt“ erklärt, ist neuerdings die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum nach § 1 Wohnungseigentumsgesetz genehmigungspflichtig (§ 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

Die Genehmigungspflicht gilt jedoch nicht für die Aufteilung eines Neubaus. Ebenso gilt sie nicht für Bestandsgebäude, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Der Verordnungsgeber kann aber eine abweichende Anzahl festlegen; das Gesetz gibt hierfür einen Rahmen zwischen drei und 15 Wohnungen im Bestand vor.

Zudem ist das Genehmigungserfordernis mit einer Grundbuchsperre gesichert. Nach § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB darf das Grundbuchamt bei einem Grundstück, das in einem solchen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, Eintragungen im Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist.

Zur Autorin:
Julia Olbrich ist Notarin mit Amtssitz in Münster. Sie berät die Beteiligten bei allen notariellen Vorgängen im Immobilien-, Erb- und Familienrecht.