DIE REFORM DES WOHNUNGSEIGENTÜMERGESETZTES – WAS SICH SEIT DEM 01.12.2020 ALLES GEÄNDERT HAT

Zum 01.12.2020 ist die WEG-Reform (WEMoG) mit zahlreichen Neuerungen zur Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts in Kraft getreten. Die Neufassung reagiert dabei vor allem auf die geänderten gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, sowie auch die Herausforderungen des Klimawandels, der heutzutage die energetische Sanierung von Bestandgebäuden und den Ausbau der Ladeinfrastruktur für Elektroautos unerlässlich macht.

Durch die WEG-Reform kann die Anpassung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen an die tatsächlichen Gegebenheiten notwendig sein. Ebenso sind die Änderungen beim Kauf von Wohnungseigentum und der Durchsetzung von Interessen des Wohnungseigentümers zu beachten.

Nachfolgend die wesentlichen Neuerungen der WEG-Reform im Überblick:

1. Grünes Licht für bauliche Veränderungen

In erster Linie hat die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung eine Erleichterung erfahren, sodass künftig der Beschluss über bauliche Veränderungen lediglich einer einfachen Stimmenmehrheit statt wie bisher der Zustimmung aller Eigentümer/innen bedarf.

Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer/innen die Durchführung sog. privilegierter Maßnahmen gem. § 20 Abs. 2 WEG n.F. beanspruchen:

  • Barrierefreier Aus- und Umbau
  • Errichtung von Lademöglichkeiten für Elektroautos
  • Verbesserung des Einbruchschutzes
  • Errichtung eines Glasfaseranschlusses

Was die Kostentragung angeht, sieht das WEG fortan für den Fall, dass die Maßnahmen mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen wurden oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, vor, dass alle Eigentümer/innen diese Kosten anteilig tragen müssen. Die Kosten sonstiger Maßnahmen treffen lediglich die Eigentümer/innen, die diese auch beschlossen haben.

2. Die Wohnungseigentümerversammlung als Dreh- und Angelpunkt der Entscheidungsfindung

Die Wohnungseigentümerversammlung kann infolge der WEG-Reform deutlich flexibler gestaltet werden, sodass sich folgende Neuerungen ergeben:

  • Einzelne Eigentümer/innen können eine Versammlung selbst einberufen und ggf. auch online teilnehmen
  • Die Einberufungsfrist wird von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 S. 1 WEG)
  • Die Versammlung ist grundsätzlich unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig
  • Versammlungsprotokolle müssen unverzüglich nach Beendigung erstellt werden
  • Das Erfordernis der Schriftform wird durch die Textform abgelöst

3. Mehr Befugnisse für Eigentümer/innen

Einerseits werden den Eigentümer/innen durch das WEMoG mehr Rechte zugestanden, u.a. folgende Befugnisse:

  • Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen
  • Einführung eines jährlichen Vermögensberichts des Verwalters gem. § 28 Abs. 3 WEG n.F.
  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jederzeit grundlos den Verwalter abberufen
  • Anspruch auf Sachkundennachweis des Verwalters

4. Die Rolle des Verwalters

Andererseits wurden auch die Kompetenzen des Verwalters durch das WEMoG erweitert, sodass dieser fortan über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung (z.B. kleine Reparaturen) in eigener Verantwortung entscheiden kann und gem. § 9b Abs. 1 S. 1 eine Außenvollmacht für die Gemeinschaft (Ausn.: Darlehensvertrag, Grundstückskaufvertrag) hat.

5. Sonstige Neuerungen

Neben den bereits dargelegten Neuerungen ergeben sich u.a. auch folgende Änderungen:

  • Ausdehnung der Anwendbarkeit des WEG auf die Begründungsphase mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG n.F.)
  • Harmonisierung des Wohnungseigentums- und Mietrechts mit Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung
  • Stärkung des Verwaltungsbeirats als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter (v.a. durch Haftungserleichterung gem. § 29 Abs. 3 WEG n.F.)
  • Die Gemeinschaft wird zum Träger der Verwaltung und daher auch zum Adressaten von Klagen
  • Entziehung des Wohnungseigentums ist bei Pflichtverletzung möglich
  • Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen (Stellplätze, Terrassen)
  • Vereinfachung der Jahresabrechnung
  • Reduktion des Streitpotentials durch Neufassung streitanfälliger Vorschriften sowie Änderung des gerichtlichen Verfahrensrechts

6. Auslegung von Altvereinbarungen

Im Hinblick auf Vereinbarungen, die vor dem 01.12.2020 getroffen wurden, gilt nach Maßgabe des § 47 WEG n.F., dass das WEMoG weiterhin anwendbar ist, sofern sich aus dem Parteiwillen nicht etwas anderes ergibt.

Zu den Autoren:

Julia Olbrich ist Partnerin der MÖNIG Wirtschaftskanzlei und Notarin mit Amtssitz in Münster. Sie berät die Beteiligten bei allen notariellen Vorgängen, insbesondere im Gesellschaftsrecht.

Dr. Carsten M. Wirth ist Partner der MÖNIG Wirtschaftskanzlei. Er ist u.a. beratend in Immobiliarangelgenheiten tätig und verwaltet sowohl treuhänderisch als auch auf gerichtliche Anordnung Immobilien in ganz NRW.