Wer ein sog. Hinterliegergrundstück besitzt, ist auf eine sichere Zufahrt über das vordere Grundstück angewiesen. Viele gehen davon aus, dass eine Baulast nach § 4 BauO NRW dafür ausreicht. Das stimmt allerdings nur zur Hälfte:

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie stellt sicher, dass die Zufahrt baurechtlich zulässig ist – also, dass das Grundstück überhaupt als erreichbar gilt. Die Baulast schützt aber nicht den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks, sondern nur das öffentliche Interesse.

Wenn das Vorderliegergrundstück den Eigentümer wechselt oder die Zufahrt blockiert wird, kann sich der Hinterlieger nicht auf die Baulast berufen, weil sie im Verhältnis zwischen Nachbarn keine privatrechtliche Wirkung hat.

Hier kommt die Grunddienstbarkeit, (§§ 1018ff. BGB) ins Spiel: Sie wird ins Grundbuch eingetragen und sichert dem Hinterlieger ein dauerhaftes Wegerecht – also ein Recht, die Zufahrt weiterhin benutzen zu dürfen, auch wenn z. B. das Vorderliegergrundstück verkauft wird.

Fazit: Nur die Kombination aus Baulast und Dienstbarkeit bietet volle Sicherheit: Die Baulast erfüllt die Vorgaben des Baurechts, die Dienstbarkeit schützt die privaten Interessen des Eigentümers. Benötigen Sie Unterstützung, melden Sie sich gerne bei uns!

Zum Autor:
Stefan Glock berät als Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht v.a. bei allen Fragen des Kommunalrechts sowie des Bau- und Planungsrechts, insbesondere in Bauleitplanverfahren, Genehmigungsverfahren und bei Infrastrukturprojekten.