In der Covid-19-Pandemie stellt die monatliche Miete für eine Vielzahl von Gewerbetreibenden eine erhebliche Belastung dar. Losgelöst von der Frage, ob diese im Rahmen der Überbrückungshilfen erstattet werden, zeichnete sich bereits frühzeitig Streit zu der Frage ab, ob die behördlich angeordneten Schließungen aufgrund der Pandemie einen Umstand im Sinne § 313 Abs. 1 BGB darstellen, welcher zu einer jedenfalls temporären Anpassung des Mietvertrages führt.

Zum 01.01. diesen Jahres hat der Gesetzgeber diesbezüglich in Artikel 240 § 7 EGBGB eine Klarstellung aufgenommen, dass die Covid-19-Pandemie einen solchen zur Vertragsanpassung berechtigenden Umstand darstellt.

Höchstrichterliche Rechtsprechung zur Frage der Anpassungsmöglichkeit ist nicht ersichtlich. Ein aktuelles Urteil des Landgerichtes München I vom 25.01.2021 (Az. 31 O 7743/20) befasst sich aber eingehend mit den aufgeworfenen Fragestellungen.

Das Gericht führt aus, die Frage nach einem Anspruch auf Vertragsanpassung richte sich im Wesentlichen an der konkreten Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag und dem genauen Inhalt eines Anpassungsanspruches. In Betracht kommt nach dem Gericht nicht nur eine temporäre Anpassung der Miete sondern auch ein Anspruch auf Stundung der Mietzahlung, eine Erweiterung des Mietzwecks, die Gewährung einer Erlaubnis zur Untervermietung oder auch eine Verkürzung der Mietdauer. Das Anspruchsverlangen richtet sich also nicht nur isoliert auf eine Absenkung des Mietzinses.

Interessant für die Vermieter und Mieter ist ferner die Höhe eines etwaigen Anpassungsverlangens. Bei der Bewertung dieses Umstandes berücksichtig das entscheidende Gericht sowohl die Interessen des Vermieters als auch des Mieters. Geprüft werden auf beiden Seiten die Aspekte einer Existenzgefährdung, eines Verwertungsrisikos sowie der Möglichkeit anderer Einnahmequellen, insbesondere auf Seiten des Mieters.

Bei der genauen Berechnung des Pandemierisikos geht das Landgericht München dann von einer grundsätzlichen Quote i.H.v. 50 / 50 aus und differenziert dann im Rahmen der Risikoverteilung weiter aus.

Für die Praxis ist festzuhalten, dass nicht einfach von einer hälftigen Reduzierung des Mietzinses ausgegangen werden kann. Vielmehr werden die Gerichte in eine detaillierte Einzelprüfung gehen und sich von den beteiligten Mietvertragsparteien die wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen lassen, um dann zu einer abschließenden Bewertung zu gelangen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die höheren Instanzen hierzu äußern werden.